Por Jaime Ortiz Cervantes. Urbanista. 21 Agosto 2023.

El 20 de julio los concejales de la ciudad de Austin, Texas votaron a favor de realizar enmiendas al Título 25 (regula el desarrollo de la tierra) que avanzan sustancialmente hacia la densificación de la ciudad.

Las enmiendas modifican dos conceptos claves para la densificación: [1] establecen un tamaño mínimo del lote de 2,500 pies cuadrados (equivalente a 232 m2), reduciendo a más de la mitad el tamaño del lote mínimo actual de 5,750 pies cuadrados (equivalente a 534 m2), y [2] permitirán hasta 3 unidades de vivienda en un lote unifamiliar, es decir, podrán desarrollarse tipologías duplex o triplex donde actualmente solo se permiten casas unifamiliares.

Los comentarios de la ciudadanía y de grupos de interés, en pro y en contra de la iniciativa, durante la audiencia pública para la votación se desarrollaron durante más de cinco horas e ilustran perfectamente la acalorada controversia que genera el tema de la densificación en Austin como en cualquier otra ciudad.

Las áreas zonificadas para uso unifamiliar tradicionalmente ocupan la mayor parte de la mancha urbana y generalmente se mantienen al margen de los esfuerzos para incrementar la densidad, esfuerzos acotados comúnmente a las centralidades, a las zonas de uso mixto, o a los corredores a lo largo de avenidas comerciales. En el caso de la mancha urbana de la zona metropolitana de Monterrey las zonas unifamiliares ocupan el 47% de la superficie urbanizada [3], por mucho el uso de suelo predominante. 

El incremento a la densidad habitacional directamente en zonas unifamiliares es una estrategia inteligente que avanza hacia la optimización de la ciudad ya construida. El incremento a la densidad en el caso de Austin permite que donde anteriormente solo podía existir una vivienda ahora pueda haber hasta seis, un incremento que si bien sustancial probablemente se materializará de una forma incremental a través de modificaciones a las viviendas existentes. Esta incrementalidad puede para muchos ser un beneficio, materializandose el cambio poco a poco, al estar estas zonas unifamiliares en su mayoría ya desarrolladas. Para las autoridades y prestadores de servicios de infraestructura esta incrementalidad facilita hacer las adecuaciones necesarias dentro de sus programas operativos en lugar de tener que destinar bolsas etiquetadas de recursos a corto plazo.

Otro aspecto de gran valor sobre esta forma de densificar es que puede suceder sin cambios sustanciales a la forma urbana de los vecindarios existentes – la densificación puede suceder sin incrementar la altura máxima de las edificaciones. Todo aquel que ha participado en una reunión comunitaria donde se discute el incrementar la densidad está al tanto de la exacerbada sensibilidad de las comunidades a la altura de las edificaciones. En la zona metropolitana de Monterrey las casas se pueden construir en tres niveles, si se permitieran unidades duplex o triplex estas pueden desarrollarse en esta misma altura.

Estas políticas de densificación resultan en mayor actividad en los vecindarios (más ojos en las calles), más servicios cercanos soportados por una mayor población y mejores oportunidades de desarrollo económico directamente para las familias propietarias de una casa donde podrán, legalmente, implementar una vivienda adicional y rentarla para mejorar el ingreso familiar. Las políticas de densificación tradicionales rara vez pueden ser aprovechadas directamente por las familias.

Si bien no es posible copiar directamente los esfuerzos de Austin sí es posible diseñar localmente políticas públicas comparables que avancen hacia la densificación de las ciudades mexicanas y resulten en beneficios similares.

Fuentes:

[1]https://services.austintexas.gov/edims/document.cfm?id=411485

[2]https://www.kvue.com/article/money/economy/boomtown-2040/council-approves-smaller-lots-plan/269-ed6df3be-5d42-41ee-bbbd-d4af3d6f2c50

[3] INEGI (2016) Inventario Nacional de Vivienda